Spese per il cappotto termico: chi paga?

Il riassunto dei fatti

Un condominio ha deliberato la realizzazione di un intervento di coibentazione delle facciate che non coinvolgeva i piani interrati. I proprietari di questi non si erano opposti alla delibera, ritenendo che i lavori non avrebbero interessato la loro proprietà. Ma al momento della ripartizione delle spese si erano visti addebitare la loro parte. Da qui l’azione legale contro il condominio, arrivata sino alla Corte di Cassazione e alla sentenza del 20 aprile scorso.

Secondo i ricorrenti, cioè i proprietari dei piani interrati, i precedenti giudici (che avevano confermato la ripartizione delle spese a loro carico) non avrebbero considerato alcuni fatti, tra i quali, i quattro che stiamo per riassumere:

• i lavori eseguiti per la realizzazione del cappotto di coibentazione consistevano in innovazioni gravose e voluttuarie, le cui spese dovevano essere ripartite ai sensi dell’art. 1121 del Codice Civile poiché gli interventi non avrebbero riguardato i piani interrati;
• la delibera di approvazione delle opere non era stata impugnata dai ricorrenti poiché, essendo essi proprietari solo dei magazzini interrati e non degli appartamenti beneficiati dalla coibentazione, non avrebbero avuto alcun interesse;
• la corte di appello avrebbe affermato che non era stato allegato né provato che i locali degli appellanti fossero strutturalmente autonomi rispetto al corpo condominiale, nonostante i ricorrenti avessero documentato che i locali fossero autonomi e che non avrebbero beneficiano della coibentazione;
• infine, trattandosi di interventi sui muri perimetrali di “tinteggiatura”, conseguente all’applicazione del cappotto e riposizionamento delle grondaie, non era stato considerato che mancava la dimostrazione di un miglioramento del decoro architettonico di cui avrebbe beneficiato la facciata dell’edificio, miglioramento, anzi, smentito dalle risultanze istruttorie.

Che cosa ha stabilito la Cassazione

Il cappotto termico non è innovazione

I giudici di Cassazione come i precedenti giudici hanno stabilito che nel caso in questione non si può parlare di innovazione gravosa e/o voluttuaria ai sensi dell’art. 1121 c.c. I lavori di coibentazione, infatti, permettono a lungo termine un risparmio energetico che ripaga ampiamente la eventuale gravosità della spesa iniziale, peraltro in parte fiscalmente detraibile.

Dissenso in assemblea

Per la Cassazione, essendo inapplicabile l’articolo 1121 c.c, cade qualsiasi discorso legato alla minifestazione o meno del dissenso in assemblea.

Utilizzazione separata

La realizzazione di un cappotto termico sulle superfici esterne dell’edificio condominiale, dato che migliora l’efficienza energetica dell’intero stabile, non dà luogo a un’opera che possa essere utilizzata separatamente o servire i condomini in misura diversa. Le opere, gli impianti o i manufatti che, come il cappotto termico sono sovrapposti sui muri esterni dell’edificio e finalizzati alla coibentazione del fabbricato per proteggerlo dagli agenti termici, rientrano tra quelli destinati al vantaggio comune e goduti dall’intera collettività condominiale, inclusi i proprietari dei locali interrati. Ne consegue che trova applicazione l’art. 1123, comma 1, c.c., per il quale le spese sono sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Il decoro architettonico

Sul decoro architettonico, infine, secondo la Cassazione basta specificare che una delibera che dispone una innovazione per migliorare l’efficienza energetica del fabbricato non deve essere volta necessariamente anche al “miglioramento del decoro architettonico” della facciata, essendo, ai contrario, l’eventuale alterazione del decoro architettonico un limite imposto alla legittimità della innovazione.

Amministrazioni Tasca

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